Как продать квартиру, не уступив в цене

Срочная продажа недвижимости требует особенного подхода. Чтобы самостоятельно создать объявление, выгодно продать квартиру и избежать проблем в будущем, стоит изучить все нюансы срочных сделок.

Информация как снять квартиру в Москве

Риелторы могут помочь на всех этапах процесса, но возможно обойтись и без обращения к специалистам. Важно правильно подготовиться к сделке. Первым делом необходимо:

• вызвать оценщика, чтобы узнать рыночную стоимость жилья или анализировать аналогичные предложения на рынке недвижимости самостоятельно;
• провести тщательную уборку, вывезти сломанную мебель и лишние вещи из квартиры;
• стоит перекрасить стены, поклеить новые обои или поменять покрытие на полу, если внешний вид помещений сильно испорчен;
• собрать документы;
• создать объявление с фотографиями на специальных сайтах в интернете;
• пригласить будущих владельцев жилья на осмотр квартиры.

После этого следует сделка купли-продажи недвижимого имущества, которая состоит из:

• получения предоплаты и составления договора;
• регистрации документов в госорганах;
• передача ключей новому хозяину;
• полная оплата стоимости квартиры;
• отчёт в налоговую службу.

Оценка стоимости квартиры

Легко и без затрат определить цену квартиры возможно во время просмотра специализированных порталов, где ежедневно выставляют на продажу недвижимость. Риелторы обычно проводят сложный анализ, изучая не только последние предложения, но и полугодовой давности. Важно анализировать только похожие квартиры, и то, по какой стоимости их покупают. Благодаря этому во время срочной продажи получится не прогадать и продать жилье по максимальной стоимости.

Существуют правила, которые помогут отсеять неадекватные объявления и не учитывать их в оценке:

1. Иногда агентства выставляют на продажу нереальные объекты, чтобы привлечь как можно больше клиентов, увеличить или наоборот снизить рыночную стоимость квартир в определённом месте. Ненастоящую недвижимость отличить несложно, если внимательно изучить объявление, поговорить с собственником, представившись покупателем и выехать на квартиру. Фотографии могут скрывать недочёты и реальное состояние жилья, а при осмотре можно увидеть старый ремонт, грязь в холле, маргинальных личностей по соседству и другие неприятные подробности квартир.
2. Неоправданно высокая стоимость – плохой признак. С большой вероятностью такие квартиры никогда не дождутся своих покупателей.
3. Самый важный аспект продажи – зарегистрированные официально документы на собственность. Если в объявлении указано, что могут возникнуть проблемы с оформлением, на такое жилье ориентироваться не стоит
4. Случается, что владелец квартиры кажется подозрительной личностью, и связавшись с ним покупатели рискуют своими деньгами. Иногда из-за незаконных действий собственника невозможно зарегистрировать квартиру на нового владельца.

Подготовительные этапы продажи квартиры

Перед тем, как продать квартиру, придётся честно выявить все её достоинства и недостатки. Не стоит обманывать потенциальных покупателей, скрывая недочёты в описании. Когда придёт время показывать квартиру, люди смогут увидеть квартиру со всех ракурсов. Важная задача продавца – сделать так, чтобы жилье понравилось потенциальному покупателю, а не отпугнуло его.

Частая ошибка продавцов в том, что собственники торопятся побыстрее выставить объявление, забыв о подготовке помещений и других принципиальных моментах, ускоряющих продажу квартиры. Риелторы знают огромное количество секретов и тонкостей, соблюдая которые возможно получить деньги за квартиру уже через месяц после начала процесса, не снижая цену. Качественные фотографии, честное описание сильных и слабых сторон недвижимости и многое другое – это залог успешной сделки. Пытаясь продать объект в неподготовленном виде, владелец сильно рискует потерять свои деньги и время.

Важно учитывать, что каждый человек, который приезжает на осмотр квартиры, представляет, как будет жить там со своей семьёй, спать, готовить, отдыхать. Многие начинают в своих мыслях обставлять будущее жилище любимыми предметами интерьера и создавать уют. Существуют недостатки, которые сложно или невозможно исправить: отсутствие парковки и инфраструктуры во дворе, шумные соседи, плохая экология в районе. По этой причине нужно компенсировать внешний облик квартиры за счет лучших характеристик, чтобы произвести нужное впечатление на покупателей.

Косметический ремонт

Квартиру с ремонтом тридцатилетней давности, после проживания маленьких детей, животных или неаккуратных жильцов следует очистить от повреждений или переделать. Если внутри недавно проводили ремонт, то менять интерьер прямо перед продажей жилья нерационально. При этом небольшие изменения стоит все же внести. Когда дома течёт кран, моргает свет, откололась плитка или отпал кусок обоев в углу комнаты, то это будет заметно невооружённым глазом. У покупателей появятся плохие ассоциации, и никакой дизайн не сможет спасти ситуацию. Если мелкий ремонт не поможет, то лучше и вовсе избавиться от сломанной вещи.

Комнаты в квартире должны быть светлыми, просторными и безличными. Ненужные предметы мешают восприятию, отвлекают и перетягивают на себя внимание. Обязательно нужно протереть оконные стекла, чтобы внутрь поступало как можно больше света с улицы.

Капитально ремонтировать квартиру перед продажей риелторы не рекомендуют. Сегодня спрос на недвижимость по-прежнему во много раз превышает предложение, поэтому лишние вложения не увеличат шансы на срочную продажу. Потратив крупную сумму на ремонт, собственник вероятнее всего не сможет окупить их никогда.

 Особенный случай – квартиры с сильными недостатками и повреждениями, продающиеся всегда со скидкой от 10 до 15 процентов. Необходимо посчитать, в какую сумму обойдётся восстановление и сравнить её с размером дисконта. Иногда самый оптимальный вариант – просто убрать старое покрытие стен, потолка или пола, чтобы оборванные обои и потрескавшаяся краска не наводили ужас на покупателей.

Уборка квартиры

Каждому человеку, который собирается продать квартиру, предстоит провести генеральную уборку во всех помещениях. Специалисты рекомендуют заранее вынести всю мебель, чтобы освобождённые комнаты выглядели просторнее. Некоторые люди намеренно оставляют старые диваны и шкафы, чтобы увеличить ценность жилья. По статистике, новым жильцам очень редко нравятся советские мебельные стенки и продавленные кресла. Эксперты рекомендуют вывезти из квартиры все, что устарело, сломалось и придаёт комнатам удручающий вид. Войдя в чистую и свободную квартиру, покупатель сможет фантазировать о будущем ремонте и распланировать пространство по своему вкусу.

Неприятные запахи увеличивают вероятность негативного ответа. Покупатель решит, что в доме никогда не было качественной вытяжки, вентиляция работает плохо, а прежние жильцы были нечистоплотны. Если внутри пахнет даже после уборки, то рекомендуют нанять профессионалов из клининга, которые помогут вернуть ощущение свежести.

Состояние лестничной площадки и холла тоже влияет на решение о покупке жилья. Самое простое, что может сделать продавец – это поменять лампы в светильниках и протереть пол у входной двери. Если в подъезде есть некрасивые надписи и рисунки, то с помощью соседей возможно очистить стены и вернуть им приличный облик.

Подготовка документов

Один из важных этапов сделки – сбор необходимых бумаг. Перед тем, как показать квартиру потенциальным покупателям, важно подготовить основные документы, которые потребуются для продажи:

Документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество. Первым делом все покупатели хотят убедиться, что квартиру продаёт собственник. Доверие вызывают те продавцы, которые могут предоставить полную информацию. Независимо от того, как человек завладел квартирой – купил, получил в дар или наследство, все эти обстоятельства должны быть задокументированы. В настоящее время данные находятся в Едином государственном реестре недвижимости. В выписке из ЕГРН покупатель сможет увидеть, что квартира не арестована, не заложена и не входит в список объектов культурного наследия. Правоустанавливающий документ выдают в Многофункциональном центре и в онлайн-режиме на портале Росреестра. Важно, чтобы выписка была получена недавно. Следует заранее изучить документ самостоятельно, чтобы избежать неожиданностей в виде новых обременений. Проблемы могут возникнуть, если долго не платить за услуги ЖКХ. В таком случае организация, которая обслуживает дом, подаёт в суд на владельца жилья, и тот независимо от суммы долга не сможет продать квартиру, пока не погасит все просроченные платежи.

Паспорт. Покупатель имеет право попросить собственника жилья подтвердить личность.

Согласие супруга или супруги на продажу. Покупая квартиру после свадьбы, люди должны быть готовы, что при продаже имущества понадобится разрешение мужа или жены. Письменное согласие с подписями обязательно нужно заверить у юриста. Если жилье не относится к совместно нажитому имуществу, готовят оформленный по всем правилам брачный договор, дарственную, документы о наследстве или приватизации. Существует и другой вариант: доказать, что заключение брака произошло после покупки, и квартира принадлежит лично собственнику.

Если один из супругов не согласен на продажу, то отказ будет указан в выписке из ЕГРН, которую получит новый собственник после покупки. Никто не обрадуется возможным проблемам с продажей или дарением квартиры в будущем, ведь муж или жена предыдущего владельца даже после заключения сделки сможет оспорить договор и присвоить себе свою законную часть квартиры.

Разрешение органов опеки и попечительства. Если квартира находится в собственности детей младше 18 лет, то продать такое жилье возможно только с согласия специального учреждения. Родитель или опекун должен подать заявление и чётко обозначить, где будет жить ребенок после продажи. Опекуны обязаны купить новую квартиру, равную по площади и стоимости предыдущей. Самое главное, чтобы условия в новом жилье не были хуже, чем в предыдущем. Только после этого опека сможет оформить документы, необходимые для сделки.

Когда несовершеннолетний только прописан в квартире, то подобное разрешение оформлять не нужно. Если в квартире зарегистрированы взрослые и дети, которые находятся под опекой, то без обращения в органы опеки и попечительства квартиру продать не получится.

Согласие банка на сделку. Без документа из банка не обойтись, если собственник приобрёл квартиру с помощью ипотечного займа, и ещё не погасил долг полностью.

Снятие с регистрационного учёта. После продажи квартиры, предыдущие владельцы обязаны сменить место регистрации всех людей, которые там прописаны. Сделать это несложно, посетив Многофункциональный центр или оформив заявление на электронном портале государственных услуг. Взрослым собственникам не обязательно сразу регистрироваться в другом месте, возможно оформить прописку позже в любое удобное время.

Оплата коммунальных услуг. В законе нет требований об отсутствии долгов по ЖКХ перед продажей недвижимости. Главная проблема в том, что после покупки все счета должна будут оплатить новые владельцы квартиры. Чтобы избежать неприятных сюрпризов и увеличить шансы на успешную сделку, следует заранее погасить все задолженности.

Важно! Если в квартире сносили перегородки и меняли планировку комнат, то перед сделкой нужно доказать, что изменения проведены правильно и указаны в техпаспорте.

Размещение объявления о продаже квартиры

В сети есть множество сервисов для продажи недвижимости – «ЦИАН», «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и другие аналогичные агентства.

Как правильно составить объявление

Первым делом нужно продумать подробное описание квартиры, указать адрес, количество помещений и площадь – общую, жилую и отдельно кухонной зоны. Важно указать: совмещённый или раздельный санузел, есть ли балкон, кладовка и другие нестандартные помещения. План квартиры поможет потенциальным покупателям быстрее определиться с выбором.

После этого эксперты рекомендуют рассказать о инфраструктуре района и транспортной доступности. Близость квартиры к автобусной остановке и просторная парковка – главные преимущества городского жилья.

Указание продолжительности владения квартирой, отсутствия обременений и ипотечного долга создаёт приятное впечатление и доверительные отношения между продавцом и покупателем. Полезный  совет: не стоит злоупотреблять лишней информацией и писать ложные данные.

Интересно! Совсем не обязательно рассказывать историю дома, в котором находится квартира. Однако если собственник может похвалиться богатым и красивым прошлым своего имущества, то это может прибавить шансов на быструю продажу. Сегодня по-прежнему пользуется большим спросом жилье в домах Центрального комитета КПСС и домах Совмина – Совета министров СССР. В многоквартирных зданиях из желтого кирпича во второй половине 20 века жили высшие слои советского руководства. Ещё один пример: самые дорогие и известные квартиры в Звенигороде находятся в дуплексах, возведенных для членов коллегии Министерства финансов Советского Союза в конце 80-х годов. Любители необычного жилья оценят разные интересные детали из прошлого дома и истории о знаменитых людях, проживающих в квартире.

Фотографии квартиры

Необходимо приложить к объявлению настоящие фотографии, сделанные недавно. Специалисты рекомендуют заранее убраться в комнатах и вынести все лишние предметы. Правильно снимать днем в ясную погоду, чтобы из окон поступало достаточно света. Важно проследить, чтобы на фото не попали люди и домашние питомцы. Потенциального покупателя больше заинтересует объявление с качественными фотографиями, созданные профессионалами. Фотограф сможет показать лучшие стороны квартиры и создать приятное впечатление. Чем больше фото – тем лучше. Квартира должна выглядеть привлекательно и выделяться среди других предложений на рынке недвижимости.

Организация просмотров квартиры

После подготовки жилья и публикации объявления на специализированных сервисах предстоит общаться с потенциальными покупателями и показывать им квартиру. Риелторы рекомендуют разговаривать грамотно и вежливо, избегая ненужной информации. Скорее всего, будет поступать большое количество звонков из агентств, и нужно быть к этому готовым.

Переговоры с покупателями

Важно быть доброжелательным с людьми, ответившими на объявление о продаже, чтобы получить их доверие. Стоит спросить, с какой целью покупатели ищут квартиру. Некоторые приобретают жилье только для сдачи, и можно предложить оставить мебель и бытовую технику. Большинство людей покупают квартиру, чтобы жить там постоянно, и разумно будет рассказать о том, на каком расстоянии от дома находятся поликлиники, детские сады, школы и магазины.

Полезно! Риелторы советуют еще на этапе подготовки подумать о том, что могут спросить покупатели при осмотре квартиры.

Заключение договора задатка

После просмотра и обсуждения жилья с покупателем, можно попросить его заплатить часть стоимости, зафиксировав в письменном виде. Договор задатка гарантирует, что если сделка купли-продажи не состоится по вине продавца, то он обязательно возместит покупателю уплаченную сумму в двойном размере. Когда сделка срывается по вине покупателя, продавец всегда оставляет задаток себе.

Заключение договора купли-продажи

Договор должен быть оформлен на бумаге в трех экземплярах. Один остаётся у продавца, второй у покупателя, а третий нужно передать в Росреестр.

Интересно! В законе не прописаны чёткие правила о договоре купли-продажи, так как документ составляют в разной форме в зависимости от конкретных обстоятельств.

Документы, которые понадобятся для продажи:

• подтверждение права собственности на жилье;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт квартиры;
• договор о задатке;
• справки из управляющей компании о том, что у продавца нет долгов по коммунальным услугам;
• справка по форме 9, где указаны сведения о людях, прописанных в квартире.

Регистрация перехода права собственности

Чтобы официально зарегистрировать нового собственника квартиры, необходимо продавцу вместе с покупателем посетить Многофункциональный центр (МФЦ) или Росреестр. Обычно госпошлину за процедуру оплачивает человек, приобретающий жилье. Для регистрации нужно предоставить пакет документов, в который входят:

• три экземпляра договора купли-продажи;
• паспорта всех участников сделки;
• документы на квартиру;
• акт приема-передачи.

Передача денежных средств

Существует несколько самых популярных и надёжных способов оплаты за покупку недвижимости. Первый связан с аккредитивом. Покупатель заключает с банком договор, согласно которому вносит на расчётный счёт необходимую сумму, равную стоимости жилья. Затем продавец приходит в банк и показывает сотруднику договор, зарегистрированный в Росреестре, акт приёма-передачи квартиры и обновлённую выписку из ЕГРН. Основываясь на этих данных, банковский работник должен передать продавцу деньги наличными или с помощью перевода на счёт.

Другой удобный и безопасный способ – арендовать ячейку в банке. Обе стороны сделки заключают договор с банком, затем покупатель должен положить в ячейку оговоренную сумму. Продавец присутствует при закладке денег и обсуждает с покупателем, когда можно будет получить оплату. Чтобы забрать деньги, нужно предъявить в банке доказательства права собственности. Иногда покупатели открывают специальный счёт «эскроу». С момента пополнения и до перехода права собственности деньги заблокированы.

На последнем этапе сделки нужно передать квартиру новому собственнику. У продавца остаётся один договор купли-продажи с пометкой Росреестра и акт приёма-передачи, без которых невозможно получить деньги за квартиру. Когда передаточный акт подписан, покупатель имеет право сразу же получить ключи от квартиры.

Как продать квартиру с помощью риелтора

Понимая, что времени и знаний для продажи жилья не хватает, люди часто обращаются в риелторское агентство. Если заранее изучить репутацию нескольких фирм и отзывы клиентов, выбрать грамотного риелтора несложно. Услуги агентств всегда платные, а сумма комиссии различается. Когда знакомые рекомендуют специалиста, работающего вне штата, не стоит этого бояться. Многие риелторы добиваются хороших результатов во время частной практики, сопровождая продавца на всех этапах сделки – от подготовки документов до получения денег от продажи.

Важно! Возможно встретить во время продажи мошенников и потерять деньги. Чтобы этого не случилось, необходимо всегда писать в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. Если покупатель берет жилье в ипотеку, но не успел накопить денег на первоначальный взнос, он может попросить указать в документе большую сумму. Продавец, соглашаясь на такой обман, может обречь себя на неприятности. Иногда сделки аннулируются, и приходится возвращать покупателю задаток. Продавец обязан оплатить сумму, указанную в договоре, хотя на самом деле получил меньше денег.

Риелторы успешно подготавливают все документы для сделки купли-продажи и помогают привлечь покупателей. Продать квартиру быстро и дорого возможно без привлечения профессионалов, если следовать правильным советам и действовать по плану.